La importancia de diligenciar en debida forma, el contrato de promesa de compraventa.

 

En un país donde la obtención de riqueza o la creación de patrimonio, cada día es más complicada por la debilidad de nuestro mercado y la devaluación de nuestra moneda respecto de otras en extremos fuertes, siempre ha sido una meta y un logro de importancia incalculable, la adquisición de vivienda propia. Ello por cuanto implica desde el punto de vista Psicológico, la sensación de seguridad y protección y desde el punto de vista económico, se convierte en un activo superlativo y una inversión que a futuro generará réditos por cuestiones de valorización y demás.

Sin embargo, el proceso de compra de un inmueble es en muchos aspectos un tema tedioso y de cuidado, si se quiere evitar la ocurrencia de problemas que terminen por convertir el sueño en pesadilla. Una de las diferentes formas y una de las más usadas de Realizar el proceso de compraventa de un inmueble, es a través de la redacción de un contrato de promesa de compraventa, el cual es definido como un contrato preparatorio, es decir, se trata de un contrato por medio del cual las partes se comprometen a celebrar otro contrato; en este caso, los contratantes esperan la realización de la firma de la escritura que protocolice el contrato de compraventa propiamente dicho.

En Colombia, la promesa de compraventa debe cumplir con los requisitos a que se refiere el artículo 1611 del código civil para que se considere obligatorio lo consignado en ella:

 

Artículo 1611 del código civil: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1a.) Que la promesa conste por escrito.

2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil.

3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.

4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.”

 

Adicional a esto, la Corte suprema de Justicia también ha establecido a través de jurisprudencia (decisiones judiciales) que si se va a firmar escritura pública en un lugar donde exista más de una notaría, se deberá dejar claro y por escrito, la notaría en la cual se deberá firmar y por supuesto la fecha y hora de firma.

 

Sin embargo, a pesar de ser muy clara La disposición normativa y las exigencias respecto de los requisitos que debe tener el contrato de promesa de compraventa, en la mayoría de los casos es elaborado de forma incorrecta y genera problemas durante su ejecución, que se traducen es mayores gastos y perjuicios económicos para las partes.

 

También ocurre que este contrato, se presta para que entidades bancarias, inmobiliarias o constructoras, se aprovechen del desconocimiento de los compradores, para incluir cláusulas abusivas, o, vulnerar el equilibrio y justicia contractual, beneficiándose injustificadamente.

Partes del contrato:

Promitente vendedor: quién se obliga a transferir el derecho de propiedad sobre el inmueble.

Promitente comprador: Quién se obliga a entregar el precio pactado como valor de la venta.

Algunos consejos:

•       El más importante, se recomienda incluir todos los requisitos y puntos que la ley y la jurisprudencia exigen dentro del contrato, los cuales fueron anteriormente citado s.
•          Busca siempre que el contrato sea una construcción consensuada con tu contraparte, es decir, que no te impongan condiciones y solo debas firmar.
•           Revisa muy bien cada cláusula, deben ser claras y concretas.
•         Ten especial atención a las condiciones y términos en los cuales se van a realizar los pagos, busca que sean fechas que puedas cumplir si eres promitente comprador. Si eres promitente vendedor, procura especial atención en la forma y canal de pago.
•          Observa si existen arras de alguna clase o clausula penal, estas no deben ser muy altas.
•         Si la compra se va a realizar con ayuda de un crédito hipotecario, dejar claridad de la fecha en la que el banco realizará el desembolso y la forma en que se realizará.
•      Ten en cuenta que el contrato prometido (compraventa), debe estar prácticamente listo en la promesa, solo debe faltar la formalidad de la firma de la escritura y/o la entrega para perfeccionarse completamente.

    En conclusión, el contrato de promesa de compraventa es la forma más utilizada para adquirir bienes inmuebles, sin embargo, debe tenerse suma precaución y diligencia en su redacción para evitar inconvenientes a futuro y tal vez la no realización del suelo de adquirir vivienda propia.

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Escrito por:

Daniel Felipe Rubio Velandia.

Abogado asociado A. R & R. Q ABOGADOS ASOCIADOS S.A.S.